Κυριακή, 27 Νοεμβρίου, 2022
ΑρχικήΟικονομίαΣτεγαστικά δάνεια: Αλλαγή στην αποπληρωμή για δόση και επιτόκιο

Στεγαστικά δάνεια: Αλλαγή στην αποπληρωμή για δόση και επιτόκιο

Στεγαστικά δάνεια: Το µοντέλο συζητήθηκε στη συνάντηση που είχε ο υπουργός Οικονοµικών Χρ. Σταϊκούρας µε τους επικεφαλής των τραπεζών.

Το ισπανικό µοντέλο για τη διευκόλυνση των οικονοµικά ασθενέστερων δανειοληπτών που έχουν οφειλές από στεγαστικά δάνεια και πλήττονται από την άνοδο των επιτοκίων ζήτησε από τις τράπεζες να εξετάσουν ο υπουργός Οικονοµικών Χρήστος Σταϊκούρας.

Το µοντέλο που συµφωνήθηκε στις αρχές της εβδοµάδας µεταξύ της ισπανικής κυβέρνησης και των τραπεζών της χώρας, προβλέπει:

Την επιµήκυνση της διάρκειας των στεγαστικών δανείων προκειµένου να µειωθεί η µηνιαία δόση στο επίπεδο του 40% του µηνιαίου εισοδήµατος.

Το «πάγωµα» του επιτοκίου στο επίπεδο του euribor για όσα νοικοκυριά θεωρούνται ευάλωτα.

Σύμφωνα με το moneyreview.gr, το µοντέλο συζητήθηκε στη χθεσινή συνάντηση που είχε ο υπουργός Οικονοµικών Χρήστος Σταϊκούρας µε τους επικεφαλής των συστηµικών τραπεζών και το προεδρείο της Ελληνικής Ενωσης Τραπεζών.

Η συνάντηση πραγµατοποιήθηκε υπό την παρότρυνση του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη να αναζητηθούν λύσεις και να εξαντληθούν όλες οι δυνατότητες για τους συνεπείς δανειολήπτες.

Σύµφωνα µε πληροφορίες, ο κ. Σταϊκούρας κάλεσε τις τράπεζες να επιδείξουν ευαισθησία στις ανάγκες της κοινωνίας και να επανέλθουν µε προτάσεις, αφού εξετάσουν τα οικονοµικά τους δεδοµένα και αξιολογήσουν τις πρακτικές που ακολουθούνται στο εξωτερικό.

Η συµφωνία της ισπανικής κυβέρνησης µε τις τράπεζες της χώρας αφορά περισσότερα από ένα εκατοµµύριο νοικοκυριά για την εξυπηρέτηση των στεγαστικών τους δανείων, επιµηκύνοντας τον χρόνο αποπληρωµής τους.

Παράλληλα, οι τράπεζες θα εφαρµόσουν ένα σύστηµα ευνοϊκής µεταχείρισης και στήριξης των ευάλωτων οικογενειών, όσων δηλαδή έχουν ετήσιο εισόδηµα έως 25.200 ευρώ. Αυτές οι οικογένειες θα µπορούν να αναδιαρθρώσουν τα στεγαστικά τους δάνεια µε χαµηλότερα επιτόκια για µια περίοδο χάριτος πέντε ετών.

Τα σχετικά µέτρα ανακοίνωσε το ισπανικό υπουργείο Οικονοµικών, χωρίς ωστόσο να αναφερθεί στο ενδεχόµενο κόστος που συνεπάγονται για τα χρηµατοπιστωτικά ιδρύµατα, όπως και στο κατά πόσον θα χρειαστεί να προβούν οι τράπεζες σε περισσότερες προβλέψεις έναντι µη εξυπηρετούµενων δανείων.

Νέα μέτρα

Να σηµειωθεί ότι τα τελευταία στοιχεία φέρουν τα µη εξυπηρετούµενα δάνεια των ισπανικών τραπεζών να βρίσκονται σε ιστορικά χαµηλά επίπεδα, µόλις στο 3,86% του συνόλου, έναντι 7%-8% που είναι ο µέσος όρος των τεσσάρων συστηµικών τραπεζών στη χώρα µας µε βάση τα στοιχεία 9µήνου.

Οι διοικήσεις των ελληνικών τραπεζών δεσµεύθηκαν να µελετήσουν τις εναλλακτικές δυνατότητες, προτάσσοντας ωστόσο το γεγονός ότι το ισπανικό µοντέλο δεν µπορεί να λειτουργήσει στην Ελλάδα γιατί, όπως υπογράµµισαν, η πλειοψηφία των στεγαστικών δανείων στη χώρα µας έχει ήδη ρυθµιστεί.

Το ενδεχόµενο εκ νέου ρύθµισης θα οδηγούσε τα δάνεια αυτά στην κόκκινη περιοχή και θα τα καθιστούσε ουσιαστικά ως µη εξυπηρετούµενα.

Σύµφωνα άλλωστε µε τα στοιχεία που έχουν επεξεργαστεί οι τράπεζες, η πλειοψηφία των στεγαστικών δανείων που είναι σήµερα µε κυµαινόµενο επιτόκιο θα έχει µικρή επιβάρυνση από την άνοδο του euribor, εξαιτίας του ότι πρόκειται κυρίως για παλιά δάνεια για τα οποία έχει λήξει η τοκοφόρος περίοδος και άρα δεν επιβαρύνονται ιδιαίτερα από την άνοδο των επιτοκίων.

Στα σενάρια διευκόλυνσης των δανειοληπτών που θα εξεταστούν δεν αποκλείεται να τεθεί και θέµα στήριξης από την πλευρά της κυβέρνησης, κάτι που προς το παρόν απορρίπτεται επισήµως από την πλευρά του υπουργείου Οικονοµικών, προβάλλοντας ως βασικό επιχείρηµα τα στενά δηµοσιονοµικά περιθώρια, αλλά και τη δυσκολία ένα νέο πακέτο µέτρων να λάβει την έγκριση των θεσµών και κυρίως της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.

Άσχημα νέα για στεγαστικά δάνεια – Η πρόβλεψη σοκ

Στεγαστικά δάνεια: Ραγδαία αύξηση έρχεται στις δόσεις δανειοληπτών που έχουν στεγαστικά καταναλωτικά και επαγγελματικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο και είναι συνδεδεμένα με τους δείκτες Euribor.

Το ποσοστό των επιτοκίων αυτών, αναμένεται να φθάσει τουλάχιστον το 5% κάτω από το βάρος των πληθωρισμικών πιέσεων και του ελέγχου της υποτίμησης του ευρώ έναντι του δολαρίου.

Όσοι έχουν επιλέξει να αποπληρώνουν τα δάνεια τους με κυμαινόμενο επιτόκιο, θα κληθούν να πληρώνουν μεγαλύτερη δόση καθώς οι κεντρικές τράπεζες σε όλο τον κόσμο οδηγούνται σε ακόμη πιο επιθετικές αυξήσεις στους παρεμβατικούς τους δείκτες με στόχο τον έλεγχο του πληθωρισμού.

Στεγαστικά δάνεια: Το μπαράζ των αυξήσεων των επιτοκίων

Το σχετικό σήμα έδωσε η Fed την περασμένη Τετάρτη, η οποία προχώρησε στην τρίτη διαδοχική αύξηση του βασικού της επιτοκίου κατά 75 μονάδες βάσης, στο εύρος διακύμανσης μεταξύ 3% και 3,25%.

Ταυτόχρονα, η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ προανήγγειλε νέες αντίστοιχου μεγέθους παρεμβάσεις έως το τέλος του έτους, οι οποίες θα οδηγήσουν τα επιτόκιά της πάνω από το 4%.

Ακολούθησε η Τράπεζα της Αγγλίας, η οποία αναπροσάρμοσε κατά 50 μονάδες βάσης τα επιτόκιά της, στο 2,25%, ενώ η Τράπεζα της Ελβετίας τα γύρισε σε θετικό έδαφος για πρώτη φορά μετά από σχεδόν οκτώ χρόνια.

Η ΕΚΤ, που μόλις πριν λίγες ημέρες ανέβασε κατά 75 μονάδες το βασικό της επιτόκιο στο 1,25%, αναμένεται να προχωρήσει σε νέα αναπροσαρμογή του στη συνεδρίαση του Οκτωβρίου, καθώς ο πληθωρισμός στην Ευρωζώνη διατηρείται πολύ μακριά από το στόχο του 2%.

Όπως επισημαίνουν αναλυτές, σε αυτό το νομισματικό περιβάλλον η ΕΚΤ δεν έχει και πολλές επιλογές και θα αναγκαστεί παρά τον κίνδυνο ύφεσης στην Ευρώπη, να προβεί σε ανάλογες με τις υπόλοιπες κεντρικές τράπεζες κινήσεις, όχι μόνο για την αντιμετώπιση των πληθωριστικών πιέσεων, αλλά και για να σταματήσει η υποτίμηση του ευρώ έναντι του δολαρίου, η ισοτιμία των οποίων έχει σταθεροποιηθεί το Σεπτέμβριο κάτω από το 1.

Μάλιστα, τα πονταρίσματα στις αγορές προεξοφλούν αύξηση του βασικού επιτοκίου του ευρώ στο 3% έως και τον ερχόμενο Ιούνιο, επίπεδο διπλάσιο σε σχέση με τις εκτιμήσεις που διατυπώνονταν στις αρχές του μήνα.

Στεγαστικά δάνεια: Αύξηση δόσεων

Η εξέλιξη αυτή μεταφράζεται σε ακόμη μεγαλύτερες αυξήσεις στις δόσεις των δανείων στα προγράμματα με κυμαινόμενα επιτόκια που είναι συνδεδεμένα με τους δείκτες euribor.

Εάν επαληθευθεί το προαναφερθέν σενάριο, στην πλειονότητα των σχετικών χορηγήσεων στη στεγαστική πίστη, το τελικό επιτόκιο θα προσεγγίσει ή θα ξεπεράσει το 5% έναντι μόλις 2% μέχρι και πριν 2 μήνες.

Σε αυτήν την περίπτωση, για ένα δάνειο με υπόλοιπο 100.000 ευρώ και υπολειπόμενη διάρκεια εξόφλησης τα 15 έτη, η δόση από τα 650 ευρώ θα αυξηθεί στα 800 ευρώ περίπου σε ένα χρόνο από σήμερα.

Δηλαδή η μηνιαία επιβάρυνση θα ανέλθει σε 150 ευρώ, που αντιστοιχεί σε ένα επιπρόσθετο ετήσιο κόστος της τάξης των 1.800 ευρώ. Το νοικοκυριό του παραδείγματος θα κληθεί να καταβάλλει σε επίπεδο 12μήνου σχεδόν 3 επιπλέον δόσεις.

Πολύ πιθανό, εάν αυξηθούν τόσο πολύ τα ευρωπαϊκά επιτόκια, είναι να δούμε αναπροσαρμογές και σε προγράμματα το κόστος των οποίων καθορίζεται από τις τράπεζες.

Πρόκειται κατά βάση για καταναλωτικά και επαγγελματικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο. Προς το παρόν από τις τράπεζες λένε ότι τα επιτόκιά τους βρίσκονται σε επίπεδα που παράγουν κέρδη και δεν υπάρχει λόγος αλλαγών.

Ωστόσο, δεν μπορούν να αποκλείσουν αναπροσαρμογές και σε αυτά, εφόσον τελικά η ΕΚΤ οδηγήσει το κόστος χρήματος στην ευρωζώνη σε πολύ υψηλά επίπεδα.

Στεγαστικά δάνεια: Ακριβαίνουν οι νέες χορηγήσεις

Ως προς τα νέα δάνεια, αναμένεται ένας ακόμη κύκλος αναπροσαρμογών στη στεγαστική πίστη, ο οποίος θα αλλάξει το χάρτη της συγκεκριμένης αγοράς για πρώτη φορά μετά από τρία έτη.

Οι αρμόδιες γενικές διευθύνσεις σχεδιάζουν αυτήν την περίοδο τη στρατηγική τους με στόχο από τη μία πλευρά να διατηρήσουν κερδοφόρα τα δανειακά τους προγράμματα και από την άλλη να μην διαταράξουν σημαντικά τη ζήτηση για νέες χρηματοδοτήσεις.

Μέχρι σήμερα τα πιο δημοφιλή προγράμματα είναι αυτά με σταθερό επιτόκιο για διάστημα 10 ετών και άνω, το ύψος των οποίων κινείται κάτω από το 4% στις περισσότερες περιπτώσεις.

Ωστόσο, τις επόμενες εβδομάδες οι τράπεζες θα προχωρήσουν σε αυξήσεις, μειώνοντας σε μεγάλο βαθμό την ελκυστικότητά τους και οδηγώντας τους ενδιαφερόμενους για χρηματοδότηση σε προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου.

Στα τελευταία πάντως είναι διατεθειμένες να περιορίσουν τα περιθώρια κέρδους τους, ώστε να συνεχίσουν να αποτελούν μία εναλλακτική επιλογή.

Γιατί συμφέρουν τα σταθερά επιτόκια 5 και 10 ετών

Νέο τοπίο έχει διαμορφωθεί στη στεγαστική πίστη μετά την πρώτη από το 2011 αύξηση του βασικού επιτοκίου του ευρώ και τη δεδομένη συνέχιση αυτής της τάσης τουλάχιστον μέχρι και το α’ τρίμηνο της επόμενης χρονιάς.

Οι μεγάλοι χαμένοι αυτής της εξέλιξης είναι δύο κατηγορίες δανειοληπτών.

Πρώτον, όσοι αποπληρώνουν δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, το οποίο αυτόματα αναπροσαρμόζεται ανάλογα με την πορεία του κόστους χρήματος στην ευρωζώνη και δεύτερον όσοι ενδιαφέρονται σήμερα για χρηματοδότηση, καθώς οι όροι των νέων χορηγήσεων καθίστανται δυσμενέστεροι.

Στον αντίποδα, καμία διαφορά στη δόση τους δεν θα δουν εκείνοι που έχουν επιλέξει σταθερό επιτόκιο, για όσο διάστημα φυσικά αυτό διαρκεί.

Οι αυξήσεις των μηνιαίων καταβολών στα υφιστάμενα δάνεια, ανάλογα με τους όρους κάθε σύμβασης, θα κινηθούν σε πρώτη φάση μεταξύ 10 και 50 ευρώ ανά 100.000 ευρώ, με υπολειπόμενη διάρκεια εξόφλησης τα 20 έτη.

Πρόκειται για μία επιβάρυνση ανεκτή, σύμφωνα με τραπεζικά στελέχη. Το θέμα κατά τους ίδιους ωστόσο είναι πόσο μακριά θα φτάσει η ΕΚΤ για να αντιμετωπίσει τον πληθωρισμό τους επόμενους μήνες.

Διότι αν τα επιτόκιά της και οι διατραπεζικοί δείκτες euribor, με τους οποίους είναι συνδεδεμένο το σύνολο των στεγαστικών δανείων της κατηγορίας, αυξηθούν στα επίπεδα του 1,50% και πάνω, δεν μπορούν να αποκλειστούν αρρυθμίες στις αποπληρωμές, δεδομένης και της πίεσης στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών λόγω ακρίβειας.

Τα νέα δάνεια

Στον αντίποδα, στις νέες χορηγήσεις οι τράπεζες οδηγούνται αναπόφευκτα σε αναπροσαρμογή της στρατηγικής που εφάρμοζαν την τελευταία τετραετία, κατά τη διάρκεια της οποίας πρόσφεραν πολύ χαμηλά σταθερά επιτόκια ακόμη και για το σύνολο της διάρκειας εξόφλησης.

Για αυτόν τον λόγο άλλωστε από το 2020 μέχρι σήμερα τα πιο δημοφιλή προϊόντα ήταν αυτά με σταθερό επιτόκιο για τουλάχιστον 10 χρόνια, το ετησιοποιημένο κόστος των οποίων ξεκινούσε ακόμη και από τα επίπεδα του 3%.

Μετά όμως την άνοδο του κόστους δανεισμού στην ευρωζώνη από την αρχή του 2022, οι τράπεζες δεν είναι σε θέση να τα διατηρήσουν σε αυτό το ύψος. Ετσι, το προηγούμενο τρίμηνο εφαρμόστηκε ο πρώτος κύκλος αναπροσαρμογών, που έφτασαν έως και τις 40 μονάδες βάσης. Οι αλλαγές αυτές δεν ήταν οριζόντιες. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις εφαρμόστηκαν στα σταθερά επιτόκια διάρκειας 10 ετών και άνω. Την ίδια στιγμή έγιναν πιο ελκυστικά τα spreads (περιθώρια κέρδους) στα προϊόντα με κυμαινόμενο επιτόκιο.

Σύμφωνα με πληροφορίες, θα ακολουθήσει ένας ακόμη γύρος ανάλογων τροποποιήσεων από τον Σεπτέμβριο. Οι αυξήσεις στα σταθερά επιτόκια 3 και 5 ετών θα είναι περιορισμένες, της τάξης των 10 – 20 μονάδων βάσης κατά πάσα πιθανότητα, ενώ μεγαλύτερες θα εφαρμοστούν στα προγράμματα με κλειδωμένες δόσεις για 10 έτη και άνω.

Ταυτόχρονα θα υπάρξουν περικοπές στα κυμαινόμενα επιτόκια, που είναι συνδεδεμένα με τους διατραπεζικούς δείκτες euribor 3 μηνών. Στην προκειμένη περίπτωση, οι τράπεζες θα μειώσουν εκ νέου τα περιθώρια κέρδους, περιορίζοντας με τον τρόπο αυτό το τελικό κόστος για τον πελάτη.

Συμφέρουσα επιλογή

Στο πλαίσιο αυτό, αρμόδιες τραπεζικές πηγές σημειώνουν ότι στο νέο περιβάλλον που διαμορφώνεται, μία αρκετά συμφέρουσα επιλογή είναι να κλειδώσει κάποιος τη μηνιαία του δόση για 3 ή 5 χρόνια, διασφαλίζοντας για ένα εύλογο χρονικό διάστημα ότι οι δόσεις του δεν θα μεταβληθούν.

Με τον τρόπο αυτό δεν υπάρχει κίνδυνος αύξησης της δόσης για την περίοδο που θα επιλεγεί. Στη συνέχεια, αφού λήξει το σταθερό επιτόκιο, εκτιμάται ότι η κατάσταση με τον πληθωρισμό θα έχει εξομαλυνθεί και το κόστος δανεισμού στην ευρωζώνη θα έχει υποχωρήσει σε χαμηλότερα επίπεδα.

Ετσι, οι δανειολήπτες θα μπορούν είτε να συνεχίσουν με κυμαινόμενο επιτόκιο, έχοντας κλειδώσει ένα χαμηλό spread από σήμερα ή να γυρίσουν το δάνειό τους στα νέα χαμηλότερα σταθερά επιτόκια που εκτιμάται ότι θα ισχύουν τότε. Σημειώνεται ότι κατά τον διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννη Στουρνάρα, από τις αρχές του 2023 αναμένεται να ξεκινήσει η συζήτηση για την εκ νέου μείωση των επιτοκίων από την ΕΚΤ.

ΤΕΛΕΥΤΑΙΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ